افزایش دوباره قیمت اجارهبها در فصل جابهجایی، بسیاری از مستاجران تهرانی را در برابر انتخابی سخت قرار داده است یا باید افزایشهای سنگین رهن و اجاره را بپذیرند و با قرض و وام قرارداد خود را تمدید کنند یا ناچار شوند به محلههای ارزانتر و حاشیهایتر نقل مکان کنند.
به گزارش روز نو اگرچه هر سال برای افزایش اجاره سقفی تعیین میشود، اما روایت مستاجران نشان میدهد آنچه در بازار مسکن جریان دارد، فاصله زیادی با مصوبات رسمی دارد. بسیاری از آنها میگویند دیگر انتخابی برایشان باقی نمانده و تنها دغدغهشان پیدا کردن خانهای است که بتوانند از پس هزینههای آن برآیند. هرچند اوایل تیرماه امسال نیز سران قوا مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ را به تصویب رساندند. بر اساس مصوبه سران سه قوه در خصوص تمدید قراردادها و تعیین سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۵ کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود در صورت تقاضای مستاجر برای تمدید، به مدت یکسال از تاریخ انقضای مدت قرارداد و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد میزان افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مربوطه، در کلیه نقاط کشور تمدید میشوند.
در مصوبه سران قوا تاکید شده است که مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره، به درخواست موجر خودداری کنند. این مصوبه با توجه به وقوع جنگ سوم، شرایط اقتصادی خانوارها و... و همچنین به دلیل همزمانی تحولات اخیر با فصل نقل و انتقالات در بازار اجاره برای حمایت از اقشار آسیبپذیر به تایید سران قوا رسیده و مصوب شده است.
هزینه جابهجایی از افزایش اجاره هم سنگینتر است
پونه چند سالی است که در یکی از محله های ستارخان زندگی میکند. او که پیش از این ساکن شهرک غرب بوده، میگوید که امسال صاحبخانه ترجیح داد به جای افزایش ودیعه، اجاره ماهانه بیشتری دریافت کند، اما حقوقش اجازه چنین کاری را نمیدهد. او ادامه میدهد: در نهایت مجبور شدم مبلغ قابل توجهی به پول پیش اضافه کنم. هر چند صاحبخانه مدعی شد که کف مبلغ رهن را پرداخت کردهام، اما واقعیت این است که دیگر توان اسبابکشی ندارم. فقط کرایه کامیون و کارگر چند ده میلیون تومان هزینه دارد. بعد هم باید کمیسیون بنگاه، هزینه قرارداد و هزار خرج دیگر را پرداخت کنی. تازه اگر بتوانی خانه مناسبی پیدا کنی.
به گفته او، تغییر خانه فقط هزینه مالی نیست، پیدا کردن محله جدید، آشنا شدن با همسایهها، تغییر مسیر رفتوآمد و استرس جابهجایی باعث شده بسیاری از مستاجران افزایشهای سنگین را بپذیرند، اما خانه خود را ترک نکنند.
وام برای تمدید قرارداد
علی که در منطقهای دیگر در غرب تهران زندگی میکند، کمتر از یکسال است به خانه فعلیاش نقل مکان کرده است. او میگوید: امسال صاحبخانه برای تمدید قرارداد چند صد میلیون تومان به مبلغ ودیعه و چند میلیون تومان به اجاره ماهانه اضافه کرده است. او میگوید: خانه نوساز است و سال گذشته با سختی زیاد آن را پیدا کردم. اگر بخواهم دوباره جابهجا شوم باید هزینه اسبابکشی، کمیسیون بنگاه و پول رهن بیشتری پرداخت کنم. به همین دلیل دنبال وام افتادهام تا فقط بتوانم قرارداد را تمدید کنم. علی معتقد است؛ بازار اجاره دیگر هیچ شباهتی به سالهای قبل ندارد، به گفته او، هر روز فایلهای اجاره گرانتر میشوند و خانههایی که قیمت مناسبتری دارند، ظرف چند ساعت اجاره میروند.
مقصد بعدی؛ محلههای پایینتر
سمیه کارمند یکی از شرکتهای خصوصی است و در محدوده صادقیه زندگی میکند. او میگوید: امسال صاحبخانه علاوه بر افزایش قابل توجه مبلغ رهن، اجاره ماهانه را نیز بالا برده و حالا او دیگر توان پرداخت هر دو را ندارد. سمیه میگوید: صاحبخانه میگوید یا اجاره بیشتری بده یا پول پیش را بالا ببر. من از پس اجاره بیشتر برنمیآیم و پول پیش هم ندارم. حالا دنبال خانه در محلههای پایینتر میگردم، اما آنجا هم قیمتها عجیب بالا رفته است. او میگوید: هیچ کدام از مصوبههایی که تاکنون دولت داده، دردی از مستاجران دوا نکرده است و اصلا افزایش ۲۵ درصدی را مدنظر قرار نمیدهند و حداقل افزایش اجارهها از ۳۰ درصد شروع میشود و بسیاری از فایلهایی که در سایتها با قیمت مناسب منتشر میشوند یا قبلا اجاره رفتهاند یا شرایطشان با چیزی که در آگهی نوشته شده، تفاوت دارد. به گفته سمیه، بسیاری از همکارانش نیز ناچار شدهاند از محلههایی مانند صادقیه، پونک، جنتآباد یا شهرک غرب به مناطق جنوبیتر یا حتی شهرهای اطراف تهران نقل مکان کنند تا بتوانند هزینه مسکن را مدیریت کنند.
تهران هنوز جذاب است، اما بسیار گران
پریسا چند سال قبل از یکی از شهرهای غربی کشور برای تحصیل همسرش به تهران آمده است. او با وجود افزایش شدید هزینههای زندگی، همچنان ترجیح میدهد در تهران بماند. او میگوید: بارها به بازگشت فکر کردهام، اما امکانات شغلی، آموزشی و خدماتی تهران با شهر ما قابل مقایسه نیست. اگرچه بخش بزرگی از درآمدمان صرف اجاره خانه میشود، اما هنوز هم احساس میکنم فرصتهای زندگی در تهران بیشتر است. با این حال او تاکید میکند: ادامه این وضعیت برای بسیاری از خانوادهها امکانپذیر نیست. به گفته او، تعدادی از دوستانش یا به شهرهای اطراف تهران مهاجرت کردهاند یا مجبور شدهاند خانههایی کوچکتر در محلههای ارزانتر اجاره کنند.
کوچ آرام مستاجران
فعالان بازار مسکن میگویند: طی دو سال گذشته الگوی سکونت مستاجران تغییر کرده است. خانوادههایی که پیشتر در مناطق میانی تهران زندگی میکردند، اکنون به محلههای جنوبیتر نقل مکان میکنند و ساکنان مناطق جنوبی نیز راهی شهرهای اطراف مانند پرند، پردیس، اندیشه و اسلامشهر میشوند. این جابهجایی تنها به دلیل اختلاف قیمت اجاره نیست، بلکه کاهش قدرت خرید باعث شده مستاجران ناچار شوند میان کیفیت زندگی و توان مالی یکی را انتخاب کنند. واسطههای ملکی میگویند: مستاجران به دلیل نبود گزینههای مناسب و فشارهای مالی، بیش از گذشته ناچار به تمدید قراردادهای قبلی شدهاند، حتی اگر با افزایش شدید نرخ اجاره مواجه باشند.
در چنین شرایطی بسیاری از خانوادهها متراژ خانه را کاهش دادهاند، برخی زوجهای جوان به خانههای کوچکتر نقل مکان کردهاند و حتی گروهی از دانشجویان و شاغلان شهرستانی تصمیم گرفتهاند تهران را ترک کنند، زیرا دیگر درآمدشان پاسخگوی هزینه مسکن نیست.
سقفهای قانونی و واقعیت بازار
اگرچه هر سال سقفی برای افزایش اجارهبها تعیین میشود، اما بسیاری از مستاجران معتقدند؛ در عمل این ارقام کمتر رعایت میشود. آنها میگویند هنگام تمدید قرارداد معمولا چارهای جز پذیرش شرایط صاحبخانه ندارند، زیرا پیدا کردن خانهای با قیمت مناسب تقریبا غیرممکن شده است. به اعتقاد مستاجرانی که با آنها گفتوگو کردیم، مشکل امروز فقط افزایش اجاره نیست، بلکه نبود فایل مناسب، هزینه سنگین جابهجایی، رشد مبلغ ودیعه، افزایش کمیسیون بنگاهها و کاهش قدرت خرید باعث شده تمدید قرارداد، حتی با شرایط سخت، سادهتر از نقل مکان باشد. برای بسیاری از مستاجران، فصل جابهجایی دیگر فقط زمان تمدید قرارداد نیست؛ فصل اضطراب، قرض گرفتن، دریافت وام و خداحافظی با محلهای است که سالها در آن زندگی کردهاند. آنها هر سال یک قدم از مرکز شهر دورتر میشوند و این کوچ آرام، تصویری روشن از بحرانی است که بازار اجاره تهران را فرا گرفته است؛ بحرانی که نه با تعیین سقفهای دستوری، بلکه با افزایش عرضه مسکن، حمایت موثر از مستاجران و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا قابل مدیریت خواهد بود.
بحران دسترسی به مسکن
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن پیشتر به «اعتماد» در تحلیل رشد هزینه اجاره گفته بود که رشد هزینه اجاره فشار سنگینی بر خانوارها وارد کرده است. بسیاری از خانوادههایی که توان خرید مسکن ندارند، ناچارند بخش بزرگی از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره کنند. این وضعیت موجب کاهش کیفیت زندگی، کاهش قدرت پسانداز و افزایش آسیبهای اجتماعی میشود. در واقع بحران مسکن تنها یک مشکل اقتصادی نیست، بلکه به موضوعی اجتماعی و حتی فرهنگی تبدیل شده است.
از نگاه او برای خروج از این وضعیت، کشور نیازمند اصلاحات اساسی در سیاستگذاری مسکن است. نخستین گام، افزایش تولید واقعی و پایدار مسکن متناسب با نیاز جامعه است. دولت باید زمینه را برای حضور گسترده بخش خصوصی فراهم کند و موانع سرمایهگذاری در حوزه ساختوساز را کاهش دهد. همچنین لازم است سیاستهای کنترل تورم و ثبات اقتصادی در اولویت قرار گیرد، زیرا بدون مهار تورم امکان ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد. به گفته ستاریان در کنار آن باید نظام تامین مالی مسکن نیز اصلاح شود.
وامهای بانکی زمانی میتوانند موثر باشند که سهم قابل قبولی از قیمت ملک را پوشش دهند و اقساط آنها متناسب با درآمد خانوار باشد. همچنین توسعه بازار رهن، جذب سرمایههای بلندمدت و استفاده از ابزارهای نوین مالی میتواند بخشی از مشکلات تامین مالی مسکن را کاهش دهد. از نگاه او واقعیت این است که بحران مسکن در ایران حاصل یک یا دو سال اخیر نیست، بلکه نتیجه دههها سیاستگذاری نادرست، تورم مزمن، کاهش تولید و ضعف نظام تامین مالی است. بنابراین حل این بحران نیز نیازمند تصمیمات بلندمدت، اصلاحات ساختاری و نگاه کارشناسی است. تا زمانی که اقتصاد کشور با بیثباتی و تورم بالا مواجه باشد، بازار مسکن نیز همچنان از دسترس بخش بزرگی از جامعه دور خواهد ماند و وامهای بانکی نیز تنها نقش مُسکنهای موقتی را ایفا خواهند کرد.
